Ясно-понятно. Как взять ипотеку в Казани и как ее потом рефинансировать?

Отвечают риелтор, менеджер по ипотечному кредитованию, автор телеграм-канала «Недвижимая» и редактор «Инде»

Для покупки квартиры нужна не только железная финансовая дисциплина, но и такая же нервная система. В новом выпуске постоянной рубрики «Ясно-понятно» «Инде» рассказывает, как получить ипотеку и достойно пройти это многолетнее испытание, даже если ваша жизненная и кредитная истории далеки от банковского идеала.

Ольга Ионова

риелтор

Спрос на казанском рынке недвижимости стабильно растет вместе с ценой на жилье. По данным на начало 2018-го, количество ипотечных кредитов в Казани по сравнению с предыдущим годом выросло в 2,5 раза. Летом спрос обычно немного спадает, так как многие в отпусках, а высоким сезоном всегда считались февраль-март, хотя в этом году март не оправдал моих ожиданий. Помимо казанцев в местное жилье активно инвестируют жители других городов — Казань быстро развивается, а цена на недвижимость растет с каждым годом. Еще один тренд, который сохраняется уже несколько лет: повышение требований к приобретаемому жилью. Если раньше людям достаточно было просто купить квартиру, то сейчас все обращают внимание на загруженность дорог, близость к центру, наличие рядом метро, торговых центров, школ, детских садов, парков. Люди хотят двор без машин, парковку, видеонаблюдение и прочие навороты.

Дадут ли мне ипотеку?

У банков есть основные требования к заемщикам:

Ограничения по возрасту. Большинство банков выдают ипотеку людям от 21 до 55 лет. Ипотеку можно получить, если вам больше 55, но срок кредитования будет короткий и ставка — невыгодная.
С 18 лет ипотеку можно оформить в банках: Уралсиб, «Ак Барс», «Открытие», Райффайзенбанк. С 20 лет ипотеку дают в «Альфа-банке», Газпромбанке и Росбанке.
Постоянный заработок и стаж работы — основные факторы, влияющие на одобрение ипотеки. Вы должны быть официально оформлены и ежемесячно получать стабильный доход (чем он выше, тем лучше). Большой плюс, если у вас в собственности есть машина, земельный участок или другое имущество, а еще — депозит в банке. На текущем месте работы вы должны проработать не менее шести месяцев и иметь не менее года непрерывного стажа в целом.
Конечно, банк интересует ваша кредитная история. Есть ли у вас другие кредиты или кредитная карта? Вовремя ли вы выплачиваете долги и сколько вам нужно платить по другим обязательствам?
Ваши шансы на кредит повышаются, если вы входите в льготную категорию. Это касается молодых семей (хотя бы одному супругу должно быть меньше 35 лет; при этом нужно доказать, что вы нуждаетесь в расширении жилплощади), многодетных семей, военных и пенсионеров. Для представителей перечисленных категорий действуют дополнительные процентные льготы.

Анна Иванова

менеджер по ипотечному кредитованию в банке (имя изменено по просьбе героя)

Если у вас есть уже действующий кредит и вы оплачиваете его без просрочек и нарушений, это не станет поводом для отказа в ипотеке. Но банк учтет это обстоятельство при расчете вашей платежеспособности (от этого будут зависеть суммы ежемесячных платежей). Если просрочки были, но непродолжительные, к вопросу будут подходить индивидуально. Если у вас есть задолженности по коммунальным платежам и сведения о них переданы судебным приставам, есть вероятность, что банк узнает о долгах — разумеется, это снизит шансы на одобрение ипотеки. Впрочем, обычно так поступают только со злостными должниками. На рассмотрение заявки не влияет отсутствие у вас кредитной истории. И не стоит врать по поводу вашей реальной зарплаты — эти данные банки проверяют по отчислениям в пенсионный фонд.

Какие нужны документы?

Все банки запрашивают примерно одинаковый перечень документов, но он может отличаться в зависимости от вашей ситуации. Необходимый минимум:

Заполненная анкета. Ее можно скачать на официальном сайте банка или взять в одном из отделений
Паспорт
Доход нужно подтвердить справкой 2-НДФЛ с места работы или справкой по форме банка
Заверенная работодателем копия трудовой книжки
ИНН
СНИЛС
Свидетельство о браке, паспорт супруга, свидетельство о рождении всех детей до 18 лет
Военный билет

Если у вас нет возможности предоставить все документы (например, вы трудоустроены неофициально и не можете сделать справку 2-НДФЛ), не переживайте: есть банки, которые одобрят ипотеку и с неполным набором. Правда, процент будет немного выше. При этом, если вы являетесь участником зарплатного проекта банка, у вас попросят только паспорт, номер зарплатной карты и заявление на кредит.

Как выбрать банк?

По словам риелтора Ольги Ионовой, после недавних проблем в банковской системе Татарстана люди больше доверяют крупным федеральным банкам. Основные критерии выбора — размер процентной ставки и минимального первоначального взноса. Обратите внимание на размер пени, начисляемой за каждый день просрочки кредита. В некоторых банках взимается комиссия за выдачу кредита.

У каждого банка есть бонусные программы — например, в ВТБ, если вы покупаете квартиру площадью более 65 квадратных метров, вам снизят ставку на 0,7 процента. Есть банки, у которых можно купить квартиру без первоначального взноса и на вторичном рынке. Собирать документы для каждого банка, ездить по городу, тратить время на переговоры и часы ожидания в каждом — старая схема. Сейчас можно обратиться к брокеру или в агентство недвижимости и ипотечного кредитования, где вас бесплатно проконсультируют и подберут варианты. Специалисты обычно знают рынок, ориентируются в программах банков, в курсе скидок и сезонных акций. Кроме того, с некоторыми банками у брокеров партнерские соглашения — они утверждают, что для их клиентов кредиты дают по более низкой ставке. Брокеры работают либо за фиксированную цену (если помогают только в сборе документов), либо за процент от полученного кредита (если сопровождают сделку полностью — от первой консультации до получения денег в банке). Как правило, комиссия составляет от 0,5 до 3 процентов от суммы займа.

От чего зависит процентная ставка?

Первый критерий — рынок жилья (первичный или вторичный). Вторичным считается любой объект недвижимости, который сдан (то есть дом официально введен в эксплуатацию, а жильцы вступили в права собственности); первичное жилье — это объекты на любом этапе строительства. По словам Кати Петрашень, автора телеграм-канала «Недвижимая», сейчас ставки на первичное и вторичное жилье в Казани практически сравнялись, хотя еще три-пять лет назад проценты по новому жилью были ниже вторички на три-пять пунктов. Впрочем, слабые колебания наблюдаются до сих пор.

Некоторые застройщики предлагают пониженные процентные ставки на первичное жилье, предоставляют субсидии и обещают «ипотечные каникулы». Компания вместе с банком берет на себя обязательства по оплате вашего ежемесячного взноса, пока дом строится. Это программа для тех, кто в ожидании собственного жилья снимает квартиру и не готов платить и ипотечные взносы, и аренду одновременно. Но учтите, что отсрочка обычно длится от шести месяцев до года, а каникулы не означают прощение долга — они лишь отодвигают срок его возврата.

Второй критерий — банк. Региональные организации, как правило, выставляют более низкие ставки, федеральные держат планку немного выше (за исключением банков, участвующих в госпрограммах).

Третий критерий — размер первоначального взноса (если взноса нет или вы платите минимальный в 10 процентов, банки будут требовать максимальную ставку; если вносите 30 и больше процентов от стоимости — вам предоставят ставку существенно ниже).

Также ставка зависит от подтверждения вашего дохода, срока кредита (если берете на 15−30 лет — ставка выше, если планируете расплатиться быстро, процент упадет, но будьте готовы к большим ежемесячным платежам).

Зачем оценивать квартиру и к кому лучше обращаться?

После того как банк одобрил вам заявку на кредит и вы нашли подходящую квартиру, ее нужно оценить. Банку важно знать реальную рыночную стоимость объекта, по которой его можно будет продать, если вы не сможете гасить ипотеку. Оценкой недвижимости занимаются, как правило, частные компании и индивидуальные предприниматели. У оценщика обязательно должно быть высшее образование и (или) профессиональная переподготовка в области оценочной деятельности, членство в саморегулируемой организации оценщиков и полис обязательного страхования ответственности. По закону банки обязаны принимать оценку любого сертифицированного оценщика, но в реальности они часто сами назначают компании, оценке которых доверяют (список обычно есть на сайте банка). Вероятно, это происходит из-за того, что банки сотрудничают с оценочными компаниями на рекламно-коммерческой основе: поставляют друг другу клиентов.

Уточните, как быстро выезжает оценщик (нормальный срок — до трех дней), как долго готовится отчет (в норме — не дольше пяти дней), сколько стоит оценка (средняя стоимость по Казани — 2000 рублей). После того как все документы, включая акт об оценке, готовы, банк заключает с вами кредитный договор.

Какая ситуация с ценами на жилье в Казани?

Катя Петрашень

автор телеграм-канала «Недвижимая»

Если рассматривать новостройки, самый востребованный и дорогой район в Казани сейчас — Московский (в прошлом году он уверенно обогнал центр). Следом идет Вахитовский, далее — все еще бьющий по карману Приволжский, от него немного отстает Советский. А самые низкие цены за квадратный метр — в Авиастроительном, Кировском и Ново-Савиновском районах. При этом наибольшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры в Московском и Вахитовском районах города.

Цены на недвижимость примерно такие. Сталинка: однокомнатная, небольшого метража, не в центре — от 1,5 миллиона рублей; ближе к центру или в центре — до 5 миллионов; двухкомнатная — от 2,5 миллиона; трехкомнатная — 3,5−4 миллиона. Ленинградка: однокомнатная — 2,6 миллиона рублей; двухкомнатная — 3,4, трехкомнатная — 4,3 миллиона. Хрущевка: однокомнатная — 2,1 миллиона, двухкомнатная — 2,8, трехкомнатная — 3,5 миллиона рублей.

Студию в очень хорошем состоянии и со свежим ремонтом можно найти за 2,3 миллиона рублей. Цены на двухкомнатные квартиры в новостройках «со стажем» начинаются от 3−3,2 миллиона рублей; трехкомнатные стоят в среднем 3,9 миллиона.

На первичном рынке однокомнатная квартира в пригороде будет стоить примерно 1,6 миллиона рублей, в черте города — от 2,5 миллиона. Двухкомнатная квартира — 2,9−3,5 миллиона; трехкомнатная — 3,8−5 миллионов рублей.

Что такое рефинансирование и как его получить?

Рефинансирование — это когда банк закрывает ваш старый кредит и выдает новый под более низкий процент (рефинансироваться можно как в своем банке, так и в новом). Для этого нужно собрать такой же пакет документов, как и для оформления кредита, снова заполнить анкету в банке и опять провести оценку квартиры. Если вы своевременно оплачивали ипотеку и у вас не появилось дополнительной кредитной нагрузки, с большой вероятностью банк одобрит рефинансирование. Ограничений по времени, когда вы можете подать на рефинансирование, практически нет: в некоторых банках это можно сделать хоть через два месяца после покупки квартиры (например в Райффайзенбанке). Даже если вы взяли ипотечный кредит пять-семь лет назад, а два года назад уже рефинансировались, можно снова собрать документы и претендовать на еще более низкую процентную ставку. Если у вас нет времени и возможности заниматься этим вопросом, агентства недвижимости могут оформить все за вас — стоить это будет в районе 10 тысяч рублей.

Лена Чеснокова

и.о. главреда «Инде»

Я брала ипотеку впопыхах: наша семья много лет не могла решить квартирный вопрос, и когда ситуация изменилась, мне хотелось сделать все как можно быстрее. От продажи старой квартиры остался значительный первоначальный взнос, так что я надеялась досрочно погасить небольшой кредит за счет денег, с запасом отложенных на ремонт (в итоге ремонтная смета, как это бывает, разрослась и планы пришлось менять). Из-за спешки и уверенности в том, что ипотека — это ненадолго, я плохо вникала в условия, почти не сравнивала ставки и не стала делать справку 2-НДФЛ. Мой риелтор рекомендовал идти в ВТБ: он давно сотрудничал с банком, у него был свой человек в кредитном отделе, и я ему доверилась. В итоге я взяла очень маленькую сумму на 15 лет и под гигантский, как сейчас понимаю, процент — 14,35 годовых (хотя в конце 2016-го процент везде был высоким).

Через пару месяцев я успокоилась, перечитала ипотечные документы и подсчитала итоговую сумму переплаты. Стало одновременно смешно и плохо, и я начала прикидывать, как погасить кредит досрочно. Переживаниями делилась со знакомым-экономистом — о том, что кредит можно рефинансировать, я впервые узнала от него. Мне кажется, такие вещи должны объяснять в школе: я тогда написала в «Твиттер», что до сих пор не понимаю, почему на ОБЖ вместо реально полезных для безопасности жизнедеятельности рассказов о рефинансировании ипотеки нас заставляли собирать АКМ (судя по отклику, со мной солидарны очень многие).

Я решила, что теперь-то уж точно не дам себя обмануть, и стала искать банк с самой низкой ставкой. Оказалось, что под малый процент готовы кредитовать только никому не известные банки с парой офисов в Казани и вечно молчащим телефоном. Меня это смутило, но друг-экономист объяснил, что в таком вопросе можно не переживать о надежности: устойчивость банка важна, когда вкладываешь деньги, а кредитоваться можно даже у без пяти минут банкротов (в случае чего они просто передадут ваш долг коллегам). Еще мне не хотелось переплачивать агентствам и брокерам за сбор документов, поэтому все бумаги я оформляла сама. Я выяснила, что у «Тинькофф банка» есть бесплатный сервис-посредник: сами они ипотеку не выдают, зато на их сайте можно заполнить заявку и загрузить в личный кабинет все необходимые документы, которые потом направят банкам-партнерам. За мной закрепили менеджера, который давал советы и курировал процесс. В итоге мою заявку одобрили несколько организаций, и я выбрала ту, в которой был самый низкий процент, — «Дельтакредит». Раньше я об этом банке не слышала.

Как я поняла, выгода «Тинькофф» в том, что они пытаются направить клиентов к партнерам: например, настойчиво советуют обратиться в определенную оценочную или страховую компанию. Клиент имеет право отказаться и найти сервисы сам — на это нужно больше времени, но, как показывает мой опыт, сэкономить в итоге можно несколько тысяч рублей. Думаю, секрет успеха банка в том, что на каком-то этапе людей сильно утомляет просчитывать каждый шаг и они пускают второстепенные вопросы на самотек.

Процент мне в итоге удалось снизить до 8,5, срок кредита — до семи лет. Но само по себе рефинансирование — небесплатная затея. За оценку однокомнатной квартиры я заплатила около 2000 рублей, еще около 1000 ушло на справки из ВТБ (например, выписка о состоянии ипотечного счета год назад стоила 500 рублей). Почти 15 тысяч стоило дополнительное снижение процентной ставки (изначально банк одобрил мне рефинансирование под 9,5 процента; это вполне легальная услуга, но подходит она не всем: надо считать). Комиссия за перевод средств со счета одного банка на счет другого — еще около полутора тысяч рублей, продление страховки — почти три (но если бы я повелась на предложение «Тинькофф», получилось бы все шесть). Квартиру нужно было переоформить в Регистрационной палате (500 рублей), плюс куча денег ушла на такси, потому что справки я собирала без отрыва от работы и времени ездить из одного конца города в другой не было.

Быстро выяснилось, что у «Дельтакредита» отвратительная служба поддержки (не всегда сообразительные менеджеры не работают по вечерам и в выходные), неудобное мобильное приложение, транзакции проходят только по будням, а в офисе тебе запросто могут нахамить. Первое время на контрасте с привычным сервисом ВТБ все это раздражало, но постепенно я привыкла. Сэкономленные деньги явно того стоят.