Ясно-понятно. Что можно и что нельзя делать владельцам квартир в домах — памятниках архитектуры?

«Инде» продолжает рубрику «Ясно-понятно», в которой ищет ответы на вопросы о жизни в городе, культуре и истории Татарстана. В новом выпуске выясняем, какие ограничения накладывает государство на жителей архитектурных памятников и что случится, если ими пренебречь.

Справка

Статус «Дом — памятник архитектуры» — одна из разновидностей статуса «Объект культурного наследия» (наряду с археологическими памятниками, произведениями живописи и т.д.). По закону, дома — кандидаты на этот статус должны обладать ценностью для общества и государства с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры. Ценность объекта определяется на основании экспертизы. По результатам экспертизы здание должно быть включено в государственный список либо государственный реестр объектов культурного наследия. Подать в органы власти заявку о присвоении статуса объекта культурного наследия могут физические и юридические лица. Для этого они должны самостоятельно собрать историко-архивные, библиографические и другие источники, подтверждающие ценность объекта, сфотографировать его и написать заявление. Обязательное условие: с момента создания объекта или исторических событий, связанных с ним, должно пройти не менее 40 лет (исключение — квартиры и дома, которые связаны с жизнью и работой выдающихся личностей; они могут получить статус раньше).

К «старому» жилому фонду в Казани можно отнести в основном сталинки — дома 1930−1950-х годов постройки. Жилые дореволюционные или конструктивистские дома 1920-х годов в Казани практически отсутствуют. Статус объекта архитектурного наследия оберегает здание от сноса, волюнтаристической реконструкции и самовольной переделки — существует даже уголовная ответственность за подобные деяния. Получение статуса памятника — длительная процедура. Обычно первым шагом для выдвижения здания-кандидатуры в этом процессе становятся научные исследования архитектурно-культурологического или исторического характера. Красота здания или его неразрывная идентификация с местом расположения не являются основанием и достаточным условием для включения дома в реестр памятников.

Жизнь и владение домом — объектом наследия не столько привилегия, сколько ответственность. Когда гражданин или организация покупает объект архитектурного или культурного наследия, они обязаны ознакомиться с охранным обязательством — документом, в котором перечислены объекты охраны и сохранения здания, то есть то, что делает здание памятником. Право собственности не вступит в законную силу без подписи покупателя под согласием на выполнение этих обязательств. Помимо внешних фасадных и декоративных решений к объекту охраны могут относиться планировка, интерьер или его элементы, лестничные клетки, фасадные материалы и авторская колеровка.

Реальные ограничения, которые накладываются на жителей домов — памятников архитектуры, довольно очевидны и разумны; здесь, впрочем, как и в любых домах, запрещена самовольная перепланировка. В новостройках, с их понятной структурой конструкций, можно поставить лишнюю перегородку или передвинуть ее, и ничего не развалится. Со старыми домами все сложнее, потому что их конструктивное решение предполагает наличие перегородок только там, где они установлены, — под них укрепляются балочные перекрытия, и самовольные изменения расшатывают конструкцию. Вообще говоря, перепланировка в тех же сталинках — редкость, потому что их планировка вполне комфортна и сегодня.

По закону, Министерство культуры Татарстана выдает собственникам объектов культурного наследия охранное обязательство. В документе прописаны условия содержания и использования здания-памятника: в частности обязанность оплачивать содержание здания, поддерживать его в надлежащем техническом и физическом состоянии, не проводить работы, изменяющие объемно-планировочные и конструктивные решения и интерьер, не допускать ухудшения состояния его территории, соблюдать порядок размещения наружной рекламы на фасадах и обеспечивать доступ граждан к объекту. Владельцам таких зданий запрещено использовать их под склады и объекты производства.

При этом владельцы имеют право влиять на условия доступа в жилые помещения и объекты религиозного назначения. Если интерьер объекта культурного наследия не является предметом охраны, то доступ во внутренние помещения здания организовывать не обязательно.

За несоблюдение установленных законом требований гражданам могут выписать штраф от 15 до 200 тысяч рублей, должностным лицам — от 20 до 400 тысяч рублей, юридическим лицам — от 200 тысяч до пяти миллионов рублей или лишить их права собственности.

Замена системы отопления, перенос водопровода, переустановка унитаза, частичный снос стены, перенос дверного проема — все это должно быть согласовано с Минкультом. Также министерство запрещает нарушать исторический облик здания и возводить пристрои — их попросту могут без спроса снести. Но если вы хотите просверлить стену и повесить шкаф, никто вам этого не запретит.

Для Музея советских игровых автоматов мы арендовали помещение в здании Чернояровского пассажа. И, помимо очень дорогого ремонта, у нас возникали некоторые бюрократические сложности. Например, на протяжении двух лет, практически до закрытия музея, мы не могли согласовать с Министерством культуры его вывеску. Кроме того, мы вместе с владельцем помещения должны были согласовать установку входной двери.

Однажды к нам приходила комиссия из Минкульта, которая следит за соблюдением установленных требований. По результатам проверки мы получили заключение, связанное с покраской потолков в зеленый цвет. Комиссия посчитала, что таким образом мы изменили облик здания. Это решение выглядело немного странно, потому что, когда мы въехали в Чернояровский пассаж, потолки были спрятаны за гипсокартоном, за «Армстронгом», а внутренняя планировка была изуродована. До музея на первом этаже здания располагался банк, и во время ремонта мы даже разбирали по кусочкам забетонированный банковский сейф. Разрушать его было нельзя из-за возможности обвала перекрытий между первым этажом и подвалом. Кстати, в итоге наша эпопея с Чернояровским пассажем закончилась обрушением перекрытий между первым и вторым этажами.

До штрафов за нарушение дело не дошло: нам удалось найти компромисс с комиссией. Но предписание закрасить стены и вернуть первоначальный облик интерьера было.

Взять в ипотеку квартиру в доме — памятнике архитектуры в разы сложнее, чем в обычном здании. По условиям банка необходимо, чтобы дом простоял в целости-сохранности весь срок, на который вам предоставляют кредит. Как правило, у исторических зданий слишком большие риски из-за большого возраста и особенностей конструкции (например деревянных перекрытий), поэтому их часто просто не берут в залог.