Ясно-понятно. Правда, что ваш дом могут снести, если это нужно городу? Как защитить свою собственность?

Весной стало известно, что в Казани уже давно разработали проект планировки территории «Аметьево» для поселка и соседнего жилого массива Калуга. Чтобы территория обросла 309,3 тысячи квадратных метров нового жилья, понадобится строить дороги, детские сады и школы на месте существующих жилых домов. И если по закону снести частную собственность никто не может, то изъять землю при строительстве дороги — вполне. «Инде» решил разобраться, вправе ли город отнять участок с недвижимостью у собственников для строительства и возможно ли защитить свое имущество.

Что произошло с Аметьево?

Первый проект перепланировки территории Аметьево появился еще в 2012 году, но большинство местных жителей не знали ничего об этом до весны 2021-го. Новый проект практически полностью повторяет предыдущий, учитывая «пожелания жителей». По новому плану на территории должно появиться 16 зон многоэтажной застройки, общая площадь которых составит 309,3 тысячи квадратных метров. Этого хватит на жилье для 13,7 тысячи человек. В районе собираются строить школы и целых 12 детских садов. Местных жителей это не устроило, ведь тогда в районе появится три дороги: от проспекта Универсиады до улицы Гвардейской, от проспекта Универсиады до улицы Абжалилова вдоль железной дороги плюс расширят улицу Моторную. Для недовольства есть несколько причин: из-за этих дорог, по примерным расчетам активистов, под снос попадет около 200 жилых домов, магистрали сделают застройку плотнее, а автомобилисты начнут ездить через поселки, чтобы сократить путь.

Тем не менее сроки амбициозные: по генеральному плану, первая очередь строительства должна подойти уже к 2025 году, а расчетный срок составит 20 лет (до 2040 года). Весь проект должны реализовать к 2055 году.

Подобное уже происходило?

Похожая ситуация случилась в 2016 году, только тогда горожанам выбора не предоставили. Жители казанского поселка Салмачи стали получать повестки по искам ООО «Газпром трансгаз Казань». Выяснилось, что жилые дома располагаются слишком близко к магистральному газопроводу. Людей обязали снести дома за свой счет, но они не стали этого делать, выбрав платить штрафы за неисполнение судебного предписания.

В 2017 году еще 200 дачников Зеленодольского района узнали, что их дачи находятся рядом с газопроводом и подлежат сносу. С такой же ситуацией столкнулись жители Пышмы и Сургута, которые годами судились с компанией и требовали компенсаций за снос своих домов.

Могут ли снести мой дом, если это понадобится?

Замначальника управления архитектуры и градостроительства Казани Анастасия Латыпова, которая сейчас отвечает на самые распространенные вопросы о проекте, уверяет, что по закону индивидуальные жилые дома можно изъять только под строительство дороги. Сам город не может строить жилые комплексы, поэтому с жителями будут разговаривать инвесторы и частные застройщики. Именно они в случае чего будут выкупать участки и договариваться индивидуально с каждым собственником. Но и у этого есть свои особенности.

Что делать, если мой дом или участок под угрозой?

Чаще всего люди просто не в курсе публичных слушаний, общественных обсуждений и готовящихся проектов. Павел Игушев советует самостоятельно следить за новостями района, читать локальные газеты и сайты, общаться с органами местного самоуправления, управой и префектурой и сообщать соседям обо всех изменениях. Если что-то не устроит, писать жалобы в управление архитектуры и градостроительства исполнительного комитета Казани. Они занимаются всеми генпланами, перепланировками и проектами линейных объектов.

Жители Аметьево узнали об общественных обсуждениях случайно и сразу же подали жалобы на сайте госуслуг. Пока на все возражения о красных линиях им отвечают, что они «нецелесообразны, так как дороги заложены в генплане».

Если для государственных или муниципальных нужд изымают участок с домом, то порядок процесса такой же, как для изъятия земельного участка. Правда, при оценке стоимости такого участка учитывают рыночную стоимость помещения, общего имущества в доме (включая цену на саму землю), все убытки, причиненные собственнику жилого помещения, например, возмещение за переезд, временное жилье, затраты на поиск нового дома, оформление права собственности, досрочное прекращение своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Упущенная выгода — это неполученные доходы, например, при сдаче жилья в аренду.

Если собственник согласился на возмещение, он имеет право еще полгода после получения компенсации жить в доме или квартире на изъятом участке.

На какие компенсации можно рассчитывать и как оценивать стоимость своего участка?

Если землю все-таки изымают для государственных или муниципальных нужд, собственнику предлагают возмещение. Размер этой компенсации определяют в соответствии с федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Земельным и Гражданским кодексами. Оценку проводят за 60 дней до того, как отправить собственнику соглашение об изъятии недвижимости.

Размер компенсации определяют по нескольким критериям: рыночная стоимость и убытки, причиненные изъятием (пункт 2 статьи 281 ГК РФ). Расходы на анализ рыночной стоимости и размера убытков на досудебной стадии берет на себя орган, решивший изъять участок. Если собственник не согласен с суммой возмещения, он может обратиться в оценочную организацию, провести оценку земельного участка за свой счет и обратиться в суд.

Как общественные обсуждения должны проходить на самом деле?

Людей, чьих участков касаются изменения, должны оповещать обо всех публичных слушаниях и общественных обсуждениях. Для участия в слушаниях граждане должны подать документы на право собственности через свой подтвержденный аккаунт на госуслугах и написать жалобу в управление архитектуры и градостроительства исполкома Казани.

Сейчас активисты из Аметьево и недовольные утвержденным генпланом стараются предать ситуацию огласке, ходят на круглые столы и совещания, чтобы их мнение услышали, даже когда по закону ничего изменить нельзя. Перед началом общественных обсуждений удалось собрать более 900 подписей против существующего проекта перепланировки. Если общественный резонанс не сработает, жители планируют оспаривать вопрос в суде на основании неоповещения людей о проекте или затрагивания проектом частной собственности и ухудшения жилищных условий.

Чего удалось добиться активистам?

По результатам общественного обсуждения, результаты которого опубликовали 3 июня, из проекта убрали часть жилых комплексов. Но вопрос с красными линиями остается открытым. Формально с ними ничего нельзя сделать, но благодаря массовости и огласке шансы повышаются.

Сейчас власти придерживаются нейтральной позиции и говорят, что изымать участки никто не будет, но по мнению активистов, они просто готовят почву для застройщиков. После того как город сменит зоны ИЖС на многоквартирную застройку, а также подвинет красные линии, чтобы в рамках закона изъять жилые дома под дороги, придут частные инвесторы, которые смогут воспользоваться другими методами.

Активисты считают, что изменение зонирования — это временная мера и все вернут как было в следующем проекте перепланировки. Дело в том, что от строительства дорог не отказались, а значит, здесь по-прежнему остается коммерческий интерес для застройщика.