Как жить
Ясно-понятно. Правда, что ваш дом могут снести, если это нужно городу? Как защитить свою собственность?
опубликовано — 16.07.2021
Ясно-понятно. Правда, что ваш дом могут снести, если это нужно городу? Как защитить свою собственность?
Публичные обсуждения без жителей и дипломатия от застройщиков
Весной стало известно, что в Казани уже давно разработали проект планировки территории «Аметьево» для поселка и соседнего жилого массива Калуга. Чтобы территория обросла 309,3 тысячи квадратных метров нового жилья, понадобится строить дороги, детские сады и школы на месте существующих жилых домов. И если по закону снести частную собственность никто не может, то изъять землю при строительстве дороги — вполне. «Инде» решил разобраться, вправе ли город отнять участок с недвижимостью у собственников для строительства и возможно ли защитить свое имущество.
Что произошло с Аметьево?
Первый проект перепланировки территории Аметьево появился еще в 2012 году, но большинство местных жителей не знали ничего об этом до весны 2021-го. Новый проект практически полностью повторяет предыдущий, учитывая «пожелания жителей». По новому плану на территории должно появиться 16 зон многоэтажной застройки, общая площадь которых составит 309,3 тысячи квадратных метров. Этого хватит на жилье для 13,7 тысячи человек. В районе собираются строить школы и целых 12 детских садов. Местных жителей это не устроило, ведь тогда в районе появится три дороги: от проспекта Универсиады до улицы Гвардейской, от проспекта Универсиады до улицы Абжалилова вдоль железной дороги плюс расширят улицу Моторную. Для недовольства есть несколько причин: из-за этих дорог, по примерным расчетам активистов, под снос попадет около 200 жилых домов, магистрали сделают застройку плотнее, а автомобилисты начнут ездить через поселки, чтобы сократить путь.
Тем не менее сроки амбициозные: по генеральному плану, первая очередь строительства должна подойти уже к 2025 году, а расчетный срок составит 20 лет (до 2040 года). Весь проект должны реализовать к 2055 году.
Подобное уже происходило?
Похожая ситуация случилась в 2016 году, только тогда горожанам выбора не предоставили. Жители казанского поселка Салмачи стали получать повестки по искам ООО «Газпром трансгаз Казань». Выяснилось, что жилые дома располагаются слишком близко к магистральному газопроводу. Людей обязали снести дома за свой счет, но они не стали этого делать, выбрав платить штрафы за неисполнение судебного предписания.
В 2017 году еще 200 дачников Зеленодольского района узнали, что их дачи находятся рядом с газопроводом и подлежат сносу. С такой же ситуацией столкнулись жители Пышмы и Сургута, которые годами судились с компанией и требовали компенсаций за снос своих домов.
Могут ли снести мой дом, если это понадобится?
Замначальника управления архитектуры и градостроительства Казани Анастасия Латыпова, которая сейчас отвечает на самые распространенные вопросы о проекте, уверяет, что по закону индивидуальные жилые дома можно изъять только под строительство дороги. Сам город не может строить жилые комплексы, поэтому с жителями будут разговаривать инвесторы и частные застройщики. Именно они в случае чего будут выкупать участки и договариваться индивидуально с каждым собственником. Но и у этого есть свои особенности.
Павел Игушев
представитель инициативной группы поселка Аметьево
Сейчас получается так, что город подготовил почву для инвесторов, которые придут и будут общаться с жителями, выкупать их земли и дома. По закону жители могут отказаться, но тогда произойдет как в Крыловке, где застройщик выкупил часть участков под многоэтажную застройку, проложил дороги и поднял уровень земли так, что тех, кто не согласился продавать землю по низкой цене, просто затопило.
Роман Шахмуратов
юрист
Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд регламентирован 7-й главой Земельного кодекса РФ. Этими вопросами в Казани занимается МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений». А основания для изъятия перечислены в статье 49 Земельного кодекса РФ — строительство автомобильных дорог, объектов космической деятельности, объектов связи, систем электро- и теплоснабжения.
Что делать, если мой дом или участок под угрозой?
Чаще всего люди просто не в курсе публичных слушаний, общественных обсуждений и готовящихся проектов. Павел Игушев советует самостоятельно следить за новостями района, читать локальные газеты и сайты, общаться с органами местного самоуправления, управой и префектурой и сообщать соседям обо всех изменениях. Если что-то не устроит, писать жалобы в управление архитектуры и градостроительства исполнительного комитета Казани. Они занимаются всеми генпланами, перепланировками и проектами линейных объектов.
Жители Аметьево узнали об общественных обсуждениях случайно и сразу же подали жалобы на сайте госуслуг. Пока на все возражения о красных линиях им отвечают, что они «нецелесообразны, так как дороги заложены в генплане».
Павел Игушев
представитель инициативной группы поселка Аметьево
Красные линии — это границы земельных участков, на которых расположены линии электропередачи, связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. И жители могут повлиять на то, как красные линии расположены в генплане, только если им сообщат и разрешат участвовать в обсуждении. В случае с Аметьево один из проектов по перепланировке территории принимали в 2015 году. В этот участок входят поселки Аметьево, Калуга и часть земли за архитектурным университетом. Об общественных слушаниях тогда оповестили лишь тех, кто жил рядом с университетом. А красные линии подвинули в поселке Калуга, жителям которого не только не сказали, но и даже запретили участвовать в обсуждениях. Я думаю, это был хитрый шаг властей в надежде, что никто не узнает, но жители улиц Сборной и Кривой подали в суд. Оба процесса проиграли.
Если для государственных или муниципальных нужд изымают участок с домом, то порядок процесса такой же, как для изъятия земельного участка. Правда, при оценке стоимости такого участка учитывают рыночную стоимость помещения, общего имущества в доме (включая цену на саму землю), все убытки, причиненные собственнику жилого помещения, например, возмещение за переезд, временное жилье, затраты на поиск нового дома, оформление права собственности, досрочное прекращение своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. Упущенная выгода — это неполученные доходы, например, при сдаче жилья в аренду.
Если собственник согласился на возмещение, он имеет право еще полгода после получения компенсации жить в доме или квартире на изъятом участке.
Роман Шахмуратов
юрист
После того как решение об изъятии земельного участка принято, в течение 10 дней уполномоченный орган размещает информацию об этом на своем сайте, публикует решение в местном СМИ и направляет его копию правообладателям недвижимости, в регистрирующий орган и организацию, которая подала ходатайство об изъятии.
Изымают участок на основании соглашения или по решению суда. Соглашение заключается с каждым собственником в течение 90 дней. Часто правообладатели не соглашаются с размером возмещения за свою недвижимость, в этом случае необходимо представить документы, подтверждающие, что участок стоит дороже.
Принудительное изъятие возможно по решению суда, если правообладатель не заключил соглашение и если он не согласен с решением уполномоченного органа об изъятии. В случае судебного спора именно суд определит условия изъятия объектов недвижимости для государственных нужд. Он может принять сторону уполномоченного органа или правообладателя, а может не согласиться ни с тем, ни с другим и самостоятельно определить условия изъятия недвижимости.
На какие компенсации можно рассчитывать и как оценивать стоимость своего участка?
Если землю все-таки изымают для государственных или муниципальных нужд, собственнику предлагают возмещение. Размер этой компенсации определяют в соответствии с федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также Земельным и Гражданским кодексами. Оценку проводят за 60 дней до того, как отправить собственнику соглашение об изъятии недвижимости.
Размер компенсации определяют по нескольким критериям: рыночная стоимость и убытки, причиненные изъятием (пункт 2 статьи 281 ГК РФ). Расходы на анализ рыночной стоимости и размера убытков на досудебной стадии берет на себя орган, решивший изъять участок. Если собственник не согласен с суммой возмещения, он может обратиться в оценочную организацию, провести оценку земельного участка за свой счет и обратиться в суд.
Роман Шахмуратов
юрист
Суды часто признают отчеты об оценке имущества несправедливым доказательством размера возмещения. В результате суд назначает экспертизу, чтобы определить настоящую рыночную стоимость участка. При подготовке отчетов оценщики руководствуются сравнительным методом — подбирают аналогичные изымаемым объекты и по ним определяют размер возмещения. Однако их стоимость может значительно отличаться, например, количеством и качеством построек на этих землях.
Как общественные обсуждения должны проходить на самом деле?
Людей, чьих участков касаются изменения, должны оповещать обо всех публичных слушаниях и общественных обсуждениях. Для участия в слушаниях граждане должны подать документы на право собственности через свой подтвержденный аккаунт на госуслугах и написать жалобу в управление архитектуры и градостроительства исполкома Казани.
Сейчас активисты из Аметьево и недовольные утвержденным генпланом стараются предать ситуацию огласке, ходят на круглые столы и совещания, чтобы их мнение услышали, даже когда по закону ничего изменить нельзя. Перед началом общественных обсуждений удалось собрать более 900 подписей против существующего проекта перепланировки. Если общественный резонанс не сработает, жители планируют оспаривать вопрос в суде на основании неоповещения людей о проекте или затрагивания проектом частной собственности и ухудшения жилищных условий.
Чего удалось добиться активистам?
По результатам общественного обсуждения, результаты которого опубликовали 3 июня, из проекта убрали часть жилых комплексов. Но вопрос с красными линиями остается открытым. Формально с ними ничего нельзя сделать, но благодаря массовости и огласке шансы повышаются.
Павел Игушев
представитель инициативной группы поселка Аметьево
Генплан утвердили в начале 2020 года и в нем есть предписания о том, где должны быть дороги, какое должно быть назначение у земли. Но без ведома местных жителей там нарисовали дороги и изменили зоны под многоэтажные дома. Красные линии и необходимое городу зонирование тоже утвердили. Мы активно участвовали в обсуждении вместе с жителями поселка Аметьево, но по результатам обсуждения нам удалось только вернуть ИЖС (индивидуальное жилищное строительство. — Прим. «Инде»), которое предполагалось отправить под строительство многоквартирных домов. Получается, что проект частично откатили к предыдущей версии. Но красные линии, которые в плане подвинули под дороги, так там и остались. Грубо говоря, сейчас государство может выкупить у собственников земли с их домами, которые находятся на красной линии. Но если люди откажутся и захотят построить на своих участках, например, дома, то им просто не выдадут разрешение.
Сейчас власти придерживаются нейтральной позиции и говорят, что изымать участки никто не будет, но по мнению активистов, они просто готовят почву для застройщиков. После того как город сменит зоны ИЖС на многоквартирную застройку, а также подвинет красные линии, чтобы в рамках закона изъять жилые дома под дороги, придут частные инвесторы, которые смогут воспользоваться другими методами.
Активисты считают, что изменение зонирования — это временная мера и все вернут как было в следующем проекте перепланировки. Дело в том, что от строительства дорог не отказались, а значит, здесь по-прежнему остается коммерческий интерес для застройщика.
