Ясно-понятно. Чем различаются ЖСК, ТСЖ и УК и как не ошибиться с выбором?

Аббревиатуры ТСЖ, УК и ЖСК звучат по-советски отталкивающе — кажется, за каждой стоят произвол, председательские махинации и необоснованные попытки получить за тепло, свет и, конечно, капремонт как можно больше. В новом выпуске рубрики «Ясно-понятно» помогаем разобраться, в чем разница между этими типами хозяйствования и какой выбрать при переезде в новую квартиру, чтобы не пожалеть.

УК, ТСЖ и ЖСК — что означают эти аббревиатуры?

После реформы ЖКХ в 2005 году в России вступил в силу новый Жилищный кодекс, по которому хозяева квартир сами выбирают, кто будет управлять их домом. Есть три варианта:

Вариант первый. Создать ТСЖ или ЖСК

ТСЖ — товарищество собственников жилья. Это некоммерческое объединение, члены которого сами управляют своим домом. Чтобы создать ТСЖ, нужно провести общее собрание собственников квартир. Если более 50 процентов проголосуют «за» (обратите внимание: 50 процентов всех собственников, а не тех, кто пришел на собрание), дело остается за малым: выбрать членов правления и председателя ТСЖ, оформить протокол собрания с подписями проголосовавших и подать заявление о регистрации организации в жилищную инспекцию Татарстана. ТСЖ оформляется как юридическое лицо.

ЖСК — жилищно-строительный кооператив. Это объединение будущих собственников, которые только собираются строить дом и планируют делать это на собственные деньги. Члены ЖСК вносят в общий фонд паевые взносы, равные строительной стоимости квартиры. Часть пая вносится до начала строительства, остальная сумма — в процессе строительства и после его окончания. Члены ЖСК сами контролируют стоимость и ход строительных работ. В отличие от ТСЖ, в таком кооперативе люди не обладают жильем изначально, но приобретают право на него по мере выплаты паевого взноса. Главное преимущество ЖСК — члены кооператива получают квартиры по себестоимости. Впрочем, это довольно редкая организационная форма для Татарстана — мы писали об одном из немногих казанских домов, в котором проблемы решает ЖСК. Члены ЖСК управляют домом самостоятельно: они могут создать ТСЖ или заключить контракт с управляющей компанией.

В ТСЖ и ЖСК могут состоять жители нескольких домов, имеющих общие коммуникации или соседние земельные участки.

Вариант второй. Заключить договор с управляющей компанией

Управляющая компания — коммерческая организация, которая управляет имуществом, принадлежащим владельцам квартир в доме, и выступает посредником между собственниками и поставщиками услуг (тепло, вода, газ). Приступить к своим обязанностям компания должна в течение 30 дней с момента заключения договора.

Вариант третий. Самоуправление без посредников

Если вы живете в маленьком доме (не больше четырех квартир), то можете самостоятельно решать бытовые вопросы по договоренности с соседями — не создавая юридического лица.

Плюсы и минусы каждого решения

Главный минус УК: как показывает практика, они часто не отчитываются перед жильцами о потраченных деньгах и никем не регулируются. Главный минус ТСЖ: в правлении часто оказываются совершенно некомпетентные люди (все-таки у специалистов управляющих компаний профильного опыта гораздо больше). Кроме того, УК проходят лицензирование, а ТСЖ — общественная организация, поэтому никто не проверит председателя ТСЖ на профпригодность.

Если вам не нравится ваша управляющая организация, вы вправе от нее отказаться и выбрать другую. Для этого нужно провести собрание собственников. На деле это очень трудно: чтобы принять какое-то решение, нужно чтобы за него проголосовали 51 процент жильцов, и обеспечить такую явку получается не у всех. Нередки случаи, когда большая часть жильцов — квартиранты, а если вы не зарегистрированы в квартире, ваш голос не засчитывается.

Я думаю, надо пересматривать систему ЖКХ в целом. Ежегодно мы платим за коммунальные услуги огромные суммы, и где именно оседают эти деньги, никто не знает. Сейчас правительство рассматривает законопроект, отстраняющий управляющие компании от сбора платежей за ЖКУ — то есть оплата коммунальных услуг будет перечисляться напрямую поставщикам. Думаю, это поможет избежать переплат и злоупотреблений.

Другие аргументы

*ТСЖ не заинтересованы в повышении коммунальных тарифов — жителям домов нет смысла наживаться на самих себе. Цель коммерческих управляющих компаний — получить прибыль.

*ТСЖ может сдавать в аренду площади (подвалы, чердаки) или размещать на фасадах рекламу, а прибыль направлять на благоустройство территории; в ЖСК прибыль распределяется между членами кооператива; УК будет забирать заработанные деньги себе.

*Члены ТСЖ сами выбирают подрядчиков — если вам не нравится, как компания убирает двор или вывозит мусор, вы вправе на общем собрании собственников выбрать другую. Выбирая УК, вы автоматически принимаете и выбранных ею «своих» подрядчиков. Чтобы доказать, что они работают недостаточно хорошо, придется написать заявление в управляющую компанию и пригласить комиссию для составления акта выполненных работ. Если УК не предпринимает никаких действий, нужно будет обратиться в суд.

*Члены ТСЖ платят только за необходимые в данный момент услуги: например, в новом доме с вас, скорее всего, не будут собирать деньги на капитальный ремонт или содержание лифтов (если собрание жильцов решит, что сейчас эти работы неактуальны). УК выставляет много неочевидных дополнительных платежей, в эффективности которых нужно разбираться отдельно.

*Некоторые работы для ТСЖ обойдутся дороже, чем для УК, потому что подрядчики не заинтересованы в единичных заказах, а УК часто работает сразу с несколькими домами и решает проблемы системно.